不動産投資を始める前に必要な知識と心構えを身に付ける必要性

不動産投資を始める前に必要な知識と心構えを身に付ける必要性

不動産投資を始める前に必要な知識と心構え

不動産投資関連のニュースとして、かぼちゃの馬車に融資していたスルガ銀行の不正融資問題を発端に、様々な不正融資の手口が報道されています。

 

2018年8月には、東証1部上場の不動産会社「TATERU」が勝手に顧客の通帳を偽造して融資を受けていたことが報道されましたが、株式投資をやっている方はご存知の方が多いでしょう。

 

東証1部上場の大手企業までもこのようなやり方を行っていることが報道された衝撃はかなり大きいと思います。

 

2018年の不動産投資業界は、今まで表に出てこなかった様々な不動産投資の闇が明らかになりつつありますし、不動産投資を取り巻く環境や参入ハードルも上がっているので、これから不動産投資を始められる方は、変なものに騙されたり大損しないようにしっかりと準備をしてからやった方が良いと思います。

 

少し前の日経マネーでも不動産投資家が紹介されていましたが、”表面”利回り4%の方も「勝つ投資家大研究」いう特集記事にされていたのには驚きました…

 

そこで、今回は不動産投資を始める上での私の考えについて記事を書きたいと思います。

不動産投資のスタイル

株式投資のスタイルにも、割安株派か成長株派か、チャート派、ファンダメンタル派か、短期か長期かなど様々なスタイルがあり、これは各人の性格や置かれている環境や考え方によって異なるもので、これが正解だというやり方はありません。

 

たまに自分のやり方こそが最強だという思いが強すぎるのか、他者のやり方を批判したりする人も見受けられますが、これはある種の宗教でもあるので批判するものではなく、どんなやり方でも勝つ人はいるし、負ける人もいます。 

 

そして、不動産投資も株式投資と同様、様々なスタイルがあります。

 

簡単に分類すると、大体このようなスタイルに分類されます。

  • 区分投資派 VS 1棟まとめ買い派
  • 新築派 VS 中古派
  • 都心部派 VS 地方派
  • 自主管理派 VS 管理会社派
  • ローンを使う派 VS 自己資金派
  • 資産性重視派 VS 収益性重視派

 

など様々なスタイルがありますが、株式投資よりも初期資金が高額であることも相まって簡単に1歩を踏み出すのが難しいのが不動産投資です。

株式投資と同じで不動産投資の本を読み込む

株式投資については100冊以上は軽く読んでいますが、不動産についても30冊程度は読み込みました。

これから数100万円から数1000万円の不動産を買うのですから、この程度の初期投資はケチらない方が良いと思います。

 

そして、いわゆる「不動産投資」だけでなく、自分が住むためにマンションを購入する場合にも「不動産投資」をやるんだという視点を持つことが重要です。

 

こうした書籍を通じて、不動産投資についての知見を得るだけでなく、いろいろな投資スタイルについて学ぶことができます。

 

これらを読んでいく中で、自分の感性にあうやり方があれば、自ずと自分の不動産投資のスタイルも決まるでしょう。

 

注意したいのは、ある特定のスタイルに偏らずに満遍なく批判的に読んで欲しいと思います。

 

ある本では無敵なように書かれているスタイルも別の本ではゴミのように扱われていたりするもので、その人のスタンスによるポジショントークが自然と入ってくるものです。

 

株式投資の場合は、実践的に学べる汎用性の高いブログが豊富にあるのですが、不動産投資についてはそもそも金銭的な参入障壁という問題から、プレイヤーが極めて少ないということも相まって参考になるようなブログがなかなか見つかりません。

 

これは私の勝手な想像ですが、カモにされている人が多く、そもそも成功している人が少ない可能性も考えています。

 

健美家に不動産投資家のブログサイトが掲載されているので、自分に合うようなやり方の不動産投資家がいるかもしれないので、見てみると良いかもしれません。

 

自分とやり方が合いそうな身近な成功した経験者から話を聞くのが1番良いのでしょうが、なかなかそんな人は周囲にいないでしょう。

私は自宅マンション投資からスタート

私の場合は、「マンションを10年で買い替えなさい」と「東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい」、「アパート一棟買いなさい!」という3つの本が特に印象的でした。

 

これらを土台として戦略を自分で考えました。

 

株式投資よりも初期資金が高額であることも相まって簡単に1歩を踏み出すことが難しことに加え、当時の私は株式投資の方がギャンブル性が高く、株で利益を上げることの方が遥かに難易度が高いと考えていたので、自宅投資を不動産投資の第1歩として勉強することにしました。

 

安全面を考慮して頭金に多くの資金を投じる形で、最悪自分が住み続けることになっても満足できる都心部の新築のファミリータイプを2012年に購入しました。

 

当初は中古物件を考えていたのですが、東日本大地震の影響で価格が相場より極めて安く売られていたことに加えて、地震の影響でマンション購入需要が落ちていたこともあり、値下げ交渉も出来てさらに300万の値下げに成功しました。

 

さらに言えば、資産運用に目覚めた当初、私の場合は株式投資の方が儲けるのは難しいと判断したことも相まってこうした決断をしました。

 

今でこそ株式投資の方が資産形成に適していると思いますが、不動産投資の本を読むと当時の私と同様に株式投資は危険だと捉えている本が多くて興味深いです。

 

また、驚いたことに、私の同僚にも似たような考えで自宅を購入していた人がいて、彼は当時最も価値が下がっていた豊洲の中古物件を、売主が至急現金化しなければならない状態で仕入れたのでかなりお得に仕入れること出来たと言っていました。

 

しかも、それを普通に不動産・住宅に関する総合情報サイトとして有名な「SUUMO(スーモ)」で見つけたとの発言には笑いましたが、当時はそういう物件が投資用物件ではなくてもゴロゴロしていました。

 

自宅であれば、仮に失敗したとしても納得のいく場所に購入しているので、出口戦略がなくても全く問題ありません。

 

逆に言えば、難易度が低い自宅投資でさえ収益化出来ないレベルならセンスがないので手を出さない方が無難かもしれません。

 

今になって振り返って「たられば」をすれば、あの時の頭金としての資金を残した上で、2014年から開始した株式投資を2012年から始めていて、2014年以降の実際の株式投資での私のパフォーマンスが出せていればと仮定すると、既に億り人になっていたのですが、私は不動産の方が安全資産だと考えていることもあり、ディフェンシブに攻めることを選んだので仕方ないことだと割り切っています。

 

それに実際問題として、家族がいる状況でディフェンシブにならざるを得ず、自分が最初から数千万の資金を成長株で運用できる器があったとは思えず、順調に増やしていけたとは到底思えません。

 

自宅物件からスタートして、「東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい」という本に影響を受けたこともあり、都心の区分マンションを2件目として所有した私のスタイルとしては、資産性の高い都心部の中古物件の値上がりが見込める物件を安値で仕込むのが、自分の属性だけでなく管理も特にやることもなく自分にあっていると考えています。

 

当然ですが、立地が良く比較的新しい物件は資産性は高いですが、収益性は低くなります。

 

逆に、立地が悪く比較的古い物件は資産性は低いですが、創意工夫で収益性は高くなるというように、基本的には全てはトレードオフの関係になり、どちらも一長一短です。

 

資産規模が推測されるのが嫌なので具体的な場所や金額については言及を避けますが、私が所有する区分マンションはいずれも以下の都心3〜6区のいずれかに所在します。

「都心3区」「都心5区」「都心6区」の不動産

ここで都心部とはどこを指すのかについて簡単に概説します。

 

東京都23区のエリアにおいて「都心3区」「都心5区」「都心6区」というような分類の仕方があります。

 

都心3区とは「千代田区」「中央区」「港区」のことです。

 

都心5区は、都心3区に加えて「新宿区「渋谷区」を加えたものになります。

 

そして、都心6区とは、都心5区に加えて「文京区」を加えたものになります。

日本の中心部である都心5区の不動産は、価格は高いものの、地価が下がりにくく資産性が高いことが特徴的です。

 

 

細かく分けると上述したようになるのですが、東京23区は大きく分けると以下の5つに分類されます。

【都心6区:オレンジ色】
千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区

【城西2区:緑色】
中野区、杉並区

【城南4区:黄色】
品川区、目黒区、大田区、世田谷区

【城北5区:紫色】
豊島区、北区、板橋区、練馬区

【城東7区:青色】
台東区、墨田区、江東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区

不動産は株式投資よりも安値で買うという基本的なことが重要

株式投資では、成長株投資を好むこともあり、安値で買うことを絶対の基準として置いているわけではありませんが、不動産の方は株式投資よりも、「安値で買う」という基本的なことがより重要になってくると個人的には考えています。

 

ただし、株式投資でもそうですが、不動産でも相場より安く買うということが難しいのです。

 

逆に言えば、相場よりもかなり安く買えていれば、どんなスタイルでも勝てると思います。

 

地方の空室が多いボロ物件を工夫を重ねて満室経営にして物凄い利回りで運営したり販売するというガチ不動産投資家の手腕は尊敬に値しますが、そんなに手間をかけたくないし、そもそもそんな能力は私にはないと認識しています。

 

私は本格的な「不動産投資」をやっているのではないので、不動産投資家が重視する「収益性」よりも「資産性」を重視した不動産選びをしています。

 

なので、再び不動産市況がとてつもない下げに見舞われて明らかに誰が見ても割安だという状態になることを待つ以外やることがありません。

 

その時までに株式投資で稼いで資産を増やし、次の物件を仕入れる資産を確保しつつ、株式投資での利益を時にローンの返済に充当するのみです。

まとめ

たくさん不動産投資の本を読むなり、ブログを読むなりして自分に合いそうなスタイルのやり方をしている人を探してください。

 

その上で、当たり前ですが、相場よりもかなり安く買うことができれば、利益の多寡はあるものの、新築だろうがなんだろうが、どんなスタイルでも勝てるのです。

 

自分に合うやり方なら、やり方なんかなんでも良く、自分で考えないで言われるがままに行動するのが1番問題だと思います。

 

盲目的になるのは良くありませんが、たくさん勉強して実際に行動してみて、自分の判断が1番正しいんだと思えるくらいが丁度いいんです。

 

不動産も株式投資と一緒で色々とスタイルがありますが、不動産投資では月のキャッシュフローが大事だという意見をよく耳にします。

 

確かにその通りだと思いますが、リスクを負ってローンを膨らませればキャシュフローは確保できるので、個人的には純資産ベースで考えないと意味がないとも思っています。

 

さて、そろそろ不動産価格も下がる下がると毎年のように言われてますが、都心部では未だに毎年上昇しています。

 

以前は、値上がりしているうちに自宅も売り抜けて新しく購入するか、売却益を株の購入資金にするかと考えていたのですが、最近は不動産の数を増やす方向で、将来的には株の配当金みたいな位置付けとして育てようと考えています。

 

株式投資の不動産銘柄を見ていると、不動産業界の業績の先行き不透明感が見えてきていますが、不動産価格が大きく下がって再び仕込みを始めるチャンスは果たしていつくるのでしょうか?

 

株式投資こそが王道かつ最も効率的に資産を増やすことができる手段だとの考えに変化はありませんが、資産分散の観点からも不動産の所有もありだと思っています。

 

ただ、株式資産の方が現状少ない状況ですが、私の主戦場はあくまで株式投資なので、不動産については残債をなくして高配当株を手に入れるみたいなつもりでやっていこうと考えています。

 

株式投資で成功している人は、不動産は2〜3億を超えてから考えれば良い気もしますが、これも各人の考え方の問題なのでなんとも言えません。

 

【不動産投資のオススメ本】マンションは10年で買い替えなさい

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