株式投資に目覚めた群馬の至宝

株式投資と柴犬実成(さねしげ)の成長日記

日本商業開発の第三四半期決算(2016年)

      2016/02/14

日本商業開発はFPGに次いで投資比率の高い私のPFの主力選手です。私は30%程度の割合を保有しています。業績については上方修正が出ているため予想どおりで、決算資料からは予想以上の収穫が得られました。また、補足説明を丁寧に出して説明する姿勢は好感が持てます。業績と将来性に見合った株価に訂正されるのも近いと思います。

事業内容

不動産投資事業(売上高約98%)

日本商業開発は、商業施設などの建物を所有せず、あくまで土地のみに投資することで、安全で長期に安定し収益をもたらす不動産投資商品を作り上げます。土地を買って、貸して、売るという、いわゆる「JINUSHIビジネス」を体現した事業で、最小限の投資とリスクで、確かな利益を生み出す事業を展開しています。

決算内容

業績については上方修正のとおり推移しているとみられ、とても順調であるのでここでは省略します。

以下、私が今回の決算で良かったと感じた点について述べたいと思います。

販売用不動産

FPGは組成の出資金募集の金額を計算していけば、事業が順調かどうか大体わかりますが、日本商業開発も同様に販売用不動産の金額の推移を見ていくと、来期以降の売上げ状況を推測することが可能です。

貸借対照表による販売不動産の数値は以下のとおりです。

  • 第二四半期終了時:134億53百万
  • 第三四半期終了時:162億27百万

さらに、決算資料から引用すると、「当社経営環境につきましては、昨年10月以降立て続けに、入札案件を2件落札するとともに相対取引案件5件の成約に至り合計約110 億円の案件が成約し、他に3案件の優先交渉権取得に至るなど、計10案件と順調に仕入れが進んでおります。現在、販売用不動産は保有及び契約ベース等で約300億円に達している」となっています。

また、「順調な仕入れによる土地取得にかかる金融経費の増加を見込んでいること(上述の内容) 、 及び今期に費用化出来るものは積極的に処理することにより、来期以降の増収・増益を確かなものにしたい」ため、上方修正をしないと明言しています。多くの仕入れがあり、費用は今期に前倒しするとのことで来期の期待が高まります

来期業績への確たる自信!

今回の決算資料に「日銀のマイナス金利政策の導入の決定により、資金調達も拡大し有利な条件での借入れが可能となり金融コストが低減すること、また、当社商品への期待が益々高まることが予測できることなどにより 、来期以降の事業年度の業績は当期を上回るさらなる増収・増益で成長が加速する見込みであります」という説明がありました。私はこれを読んだときにかなり驚きました。

というのも、まだ第四四半期の決算を残しており、今期の決算は終わっていないのに、ここまで強気な発言をするのはよほど事業が上手くいっていて自信がある証左だと判断したからです。私はこのニュアンスからは、「来期は想像以上の成長するからかなり期待してください」というような印象を受けました。また、マイナス金利政策の好影響を享受できますと会社自ら発信してくれることも大きいと思いました。

日本商業開発松岡社長のエッセイ

日本商業開発の松岡哲也社長は「僕が不動産ビジネスであたり前だと思うことについて」というエッセイを書いています。日本商業開発を保有している人には是非オススメです!JINUSHIビジネスを柱とする日本商業開発の不動産投資事業や松岡社長の考え方等がよくわかる内容になっています。

当ブログ:日本商業開発代表取締役のエッセイ

まとめ

決算自体は、数値的にはほとんど前回の上方修正どおりであり、順調な推移を確認できた程度でしたが、決算短信の定性的情報の部分からかなり有益な情報を手に入れることができたと感じました。

ただし、同社は今期の第一四半期決算で既に今期の利益を稼ぎ出したにも拘わらず、以降かなり売り込まれていましたので、今回の決算でも楽観視はできません。とはいえ、私は今回の決算で、さらに自信を持って保有していく決意ができました。配当も優待もいい銘柄なのでゆっくり株価上昇を待ちたいと思います。欲を言えば、他の銘柄を売却してでも買い増ししたいので、金曜日は上がらないで欲しいです。

今回の決算で、今期の成長性が認められらたことに加え、来期の成長性についても確度の高い様子が認められたため、いい加減市場から評価されると個人的には思いますが金曜日はどうなるでしょうか?

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