株式投資に目覚めた群馬の至宝

大化け株を掴みたい人生でした…

持ち家は「資産」or「負債」?自分の購入体験を基に振り返ってみる

      2017/02/26

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私が資産運用に目覚めるきっかけのひとつとなった「金持ち父さん、貧乏父さん」においては、お金持ちになる人の考え方として、持ち家は「負債」として扱われていましたが、果たしてそのとおりでしょうか?

 資産運用の知見があると「負債」とみなす傾向が高い?

資産運用に対するある程度の見識を有する方は圧倒的に「負債」と考える方が多いと思いますが、私はこの問題については、住んでいるエリアによって全く異なる見解になると考えています。

実際、多分に主観的な要素も入ってきますが、都心の限られた物件以外については「負債」というのは事実であると思います。

大半の持ち家購入は「負債」となる

これについては異論はないと思います。

持ち家を購入した人が良く言う台詞に、「家賃払うのがもったいない」ということをよく聞きますが、こういう人は大抵、資産運用の概念をよく理解していない方が多いのではないのでしょうか?

ファイナンシャルプランナーを名乗る方が、若いうちにマイホームを購入するメリットと題する記事をよく書いていたりしますが、不動産業界からのキックバックがない限り、私には全く理解ができません。

私の同僚も、貯金もわずかしかないのに、(確実に買ってすぐに値下がりする)郊外の新築マンションや戸建てを3000~4000万程度の借金をして35年ローンの変動金利で購入し、日々の通勤に1~2時間くらい費やしており、値下がりした持ち家かつ多額の住宅ローンを抱えて、自分自身を正当化するために社畜の道まっしぐらです。

付言すると、賃貸や社宅あるいは実家でこういうところに住んで資金を貯めて資産運用の資にすることは、忍耐力が強い上に賢いやり方だと思いますが、こうした地域の新築マンションを買うのは資産運用という観点からは完全にアウトだと思います。

誤解のないように言い換えると、個々人の選択の問題ですので、批判しているわけではなく、あくまでも資産運用の観点からは望ましくない行動というだけです。

本人が満足されているならそれはそれで良いとすら感じています。

持ち家価格>住宅ローン」の時に成り立つ公式であるという理解が欠落しているようです

 都心6区に限定した場合、購入はありか?

さて、前置きが長くなりましたが、都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区)に限定した場合、購入時期にもよりますが、ほとんど損をすることなく、「負債」ではなく「資産」になる可能性が極めて高くなります(さらに、このエリアで割安の物件を探すことが肝要)。

実際、同エリアのマンション価格は、2013年以降、年13%ずつ上昇しています。2012年以前についても、下図で示すように2007年(不動産プチバブルの時期)を除くと、どの年に購入しても含み益が出ている状況です。

他方、同エリア以外の都市圏では総じて購入時よりもマイナスになる可能性が高いので、資産運用という観点からの購入については控えた方が良い状況にあることは一目瞭然です。

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出典:プレジデント

持ち家は、価格が値上がりしても売らなければ経済的なメリットは具現化しませんし、値下がりしても住み続けることが前提であれば、そこまで問題にはなりません。

ただし、資産運用の観点からは、確実に「持ち家価格>住宅ローン」の状態にすることが大事だと思います。

自宅マンション投資なら敷居が低い?

実際は、この資金を持ち家ではなく、株式投資に当てた方が効率的に資産運用できると現在では思いますが、世の中には株式投資に抵抗がないという方ばかりではないと思います。

こうした中で、持ち家を利用した不動産投資という方法は、敷居が低い資産運用の選択肢のひとつになりうると考えています。

その理由として、株式投資に抵抗がある人でも、総じて持ち家を買うために銀行から多額の借金を背負うことに対してはリスクを感じない奇特な方が世の中には多いというか、むしろ大半なので、都内で働いている方の場合に限っては、自分の与信を最大限利用して持ち家を不動産投資と捉えて、少し高いと思っても郊外ではなく都心6区エリアで比較的割安な時期に値下がりしにくい立地のマンションを購入しておけば、損をする可能性は限りなく小さくできると考えられます。

仮に失敗したとしても、自分が気に入ったマンションに住み続ければいいやくらいの気持ちでやると、一歩踏み出すハードルが低くなると思います。

私は株式投資については、自分で運用して増やした額ならまだしも、いきなり2000~3000万で運用するのは怖かったこともあり、なくなっても我慢できる最初は100万から徐々に入金しつつ、自分で増やしていくスタイルを採用しました。

現在は、最新の分譲マンションに住む快適さを享受しているだけでなく、含み益も出ている状況で満足しています。

当然、安く設定したマンション売却(査定)価格>住宅ローンになっており、一応純資産は〇000万以上になっています(私の場合は頭金にマンション価格の半分以上を費やしているので、純資産が大きくなっていますが、頭金がそこまでなくても十分に可能だと思います)。

私の場合、仮にこれからマンション価格が下がったとしても、そもそも資産価値が下がりずらいエリアに割安価格で購入しているため、相当なことが起きない限りはマイナスになるのは考えにくいとみています。定期的に最低年1回は相場を調べるとともに、査定を実施しています。

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202〇年代でのアーリーリタイヤに向けて

現在は、まだ経験値は低いものの、自分の中で株式投資に対するスタンス及び今後の方針も確立したので、マンションを買い換えて株式投資の原資を高めるという選択肢も模索中ですが、なかなか心惹かれる割安なマンションに出会えないため、住み心地の良い今のマンションを売却して含み益(幻)を確定していないという本末転倒の状態になっています。

素早く行動しないと、マンション価格も下がる可能性もありますが、正直なところ今のマンションを気に入っているので、損をしなければ少しの利益でも住み替えを遅らせても良いかなという考えになってしまってたりもします。

実際、今は株式投資の運用資金が大きくなく、資金の増加速度が非常に緩やかですが(物凄く不満)、マンションに形を変えている資産を元手に株式投資で運用したら、アーリーリタイヤの目標年も203〇年から確実に短縮できると思うので、伝家の宝刀として、いざという時のために不動産という形で持っておくのも悪くはないと考えています。

目標金額は2~3億円で設定しています。

202〇年にはアーリーリタイヤを実現して、得意ではあるがもはや情熱を感じない今の仕事ではなく、自分がやりがいを感じる楽しいことをしたいという気持ちが強くなってきた今日この頃です…

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