株式投資に目覚めた群馬の至宝

大化け株を掴みたい人生でした…

マンションは10年で買い替えなさい

   

出典:amazon.co.jp

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 人口減少時代の新・住宅すごろく

住宅コストは賢い人ほど下がる

購入したマンションの良し悪しで「マンション格差」が生まれる。勝ち組になる確率は5割。どの物件を買えばいいかには具体的な解決策がある。勝ち組は住み替えて収益を上げるので、賢い人ほど住宅コストを下げられる。自宅マンション投資は、投資用と税制の金利が違うので儲ける確率は高いが、失敗は許されない。

分譲マンション8つの真実(65ページ)

  1. いいマンションは資産となる
  2. マンションは1に立地、2に立地
  3. 画一的な商品だから売りやすい
  4. 自分の力では変えられないことが多い
  5. 災害に強い
  6. 余った住宅は賃貸市場にまわる
  7. 建物は長寿命化し、朽ち果てていく
  8. 大規模修繕はひと騒動になる

この8つの真実から、「基本戦略は10年で住み替える」という戦略を取ることになる。

10年で住み替える12の根拠(69ページ)

  1. 含み益を出す
  2. 住宅取得控除の期間が10年で切れる
  3. 10年固定金利は長期固定金利よりも低い
  4. フラット35Sの金利優遇は10〜20年で設定されている
  5. 固定資産税の新築住宅の減額には5〜7年の期限がある
  6. 買いたい人は10年以内を望んでいる
  7. 最新設備を手に入れる
  8. 共用施設は使われなくなる
  9. 大規模修繕を回避する
  10. 家賃は築年で安くなる
  11. 生きている間に耐用年数が来てしまう
  12. 瑕疵担保責任は10年で切れる

リスクとコストパフォーマンスの解決策が、10年での住み替えとなる。

マイホームは税制と金利が優遇

住宅用と投資用の投資条件比較

  自宅用 投資用
売買益 3,000万円まで無税 5年以内は39%、10年以内は20%が税金
家賃収入 全額所得に合算。1,800万円以上の課税所得の50%が税金
金 利
ローン控除 200〜400万円 なし

住宅取得は、家電、インテリア、カーテン、車などの同時購入で波及する消費効果が大きいため、景気浮揚改善の意味合いが強い。新築マンションの買い時とは、買いやすさで決めるのではない。値下がりしにくいタイミングこそ、新築マンションの買い時となる

自宅マンションをを資産にする7つの法則(156ページ)

  1. 買ってはいけない時期がある
  2. 単価の高いエリアが底堅い
  3. 駅アクセスはいいに限る
  4. 大規模マンションは得をする
  5. タワーはランドマーク性に価値がある
  6. 面積は小さいほど損をする

結果的に新築価格がどうであれ、中古価格は市場価格となり、その後は法則2の「単価が高いエリアが底堅い」に従うようになる。しかし、どんなに6つの法則を満たしているからといって、相場よりも高値づかみをすれば、儲かる確率は低くなってしまう。したがって、物件単位に「適正価格以下で購入する」が7つ目の法則となる。

マンション格差を生み出す4つの要因

キャピタルゲイン=①価格設定ミス+②元本減少−③築年下落+④相場変動

①価格設定ミスは新築分譲の際、価格が安すぎたために中古になって値上がりするケースで、意外にたくさんある。

②−③は物件価格と住宅ローン元本の値下がりスピードが問題になる。元本減少の方が、価格の下落より遅ければ損をし、速ければ差額を積立てしていることになる。

④の相場変動は、安い時に買って相場が上昇したら儲かるし、高い時に買って相場が下落したら損をすることになる。

業界の繁忙期

業界では「繁忙期」は1〜3月、この時期では通常期の2%安になる。もし可能なら、売却するには引き合い数は減るが、この繁忙期は避けたい。逆に、購入するにはこの時期の方が特になる。

まとめ

 自宅マンション購入は投資の一種

本書は過去20年間に分譲された首都圏の新築マンション約18,000棟の調査結果を基に、不動産業界の不透明さを解き明かす内容となっています。マンションを購入したことがない人は、本書を読むことでマンション購入の考え方が根本的に変化すると思います。ただし、本書の根本をなす考え方の「10年で住み替える」との考え方は理論的には納得できるものの、仕事、家族及び生活環境でのつながり等から実行のハードルは高いと思います。しかし、そうした制限やしがらみがない人にとっては、選択肢として有効な方法にみえる内容がいくつかあります。

実際、私もマンションの買い替えを検討しています。私の場合、なんのしがらみもありませんので、売れたらラッキーくらいの価格設定で売りに出すことを検討しています。仮に、売れなくても今のマンションを気に入っているので、急いで売る必要もありません。ゆっくりと、買い替えのタイミングを図り、新築<中古になった時点での売却、あるいは買値よりわりと値上がりした今のマンションを売って、その価格を元手に予算内で新しく同水準のマンションを購入することを考えています。

また、本書を読むと、自宅マンション購入は投資の一種であるということがよく理解できると思います。実際、私は本書出版前の2012年に都心の新築マンションを購入しましたが、当時は東日本大震災の影響もあってか価格設定が低かった上に、最後の2部屋のうちのひとつであったため、値下げ交渉もできました。相場よりも明らかに割安価格で購入できたため、査定価格や近隣の同様物件の成約価格等を踏まえると、1,000万から1,500万くらいは値上がりしていることは確実ですので、本書で主張されている内容を実感できています。マイナス金利で金利が最低値を記録する中、マンション購入を考えている人もいるかと思いますが、本書はとても参考になる点が多いので一読されることをオススメします。

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